本报记者李昱丞

　　10月28日晚间，万科企业股份有限公司(简称“万科”)公布2022年三季报，前三季度实现营收3376.73亿元，同比增长24.38%；实现归母净利润170.50亿元，同比增长2.17%。其中，房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米，贡献营业收入2958.0亿元，同比分别增长21.7%和24.8%。
　　就单季度来看，万科第三季度营收为1307.57亿元，同比增长25.28%；归母净利润为48.28亿元，同比减少14.43%。
　　对于前三季度归母净利润增速低于营收增速，万科解释称，主要原因在于毛利率下滑。受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，公司开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。
　　根据万科公布的产销简报，1-9月份其实现合同销售面积1936.9万平方米，同比减少34.26%；合同销售金额3146.7亿元，同比减少34.32%。其中9月份万科合同销售金额为347.30亿元，同比降幅收窄至3.82%，环比增速实现回正，增长12.14%，一定程度上印证了万科董事会主席郁亮此前对楼市缓慢温和恢复的判断。
　　万科在三季报中称，市场恢复之路缓慢而曲折。与此同时，存量房交易率先企稳，说明城市住房需求并没有消失。这也提示公司要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。
　　截至三季度末，万科合并报表范围内有3900.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6125.8亿元，已售未结资源仍较为丰富。
　　土储方面，三季报显示，1-9月，万科新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2万平方米。兴业证券研报数据显示，万科2022年1-9月累计拿地力度为16.2%。2022年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.6%，二线城市占比27.9%，三四线城市占比36.5%。
　　财务方面，截至三季度末万科“三道红线”仍然保持绿档。截至三季度末货币资金为1188.3亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。
　　同时，万科的融资渠道较为通畅，利率仍然保持在较低水平。三季报显示，前三季度万科新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。第三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.70%。
　　在多元化业务方面，万科继续提升经营效率和竞争力，三季报显示，1-9月万科经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。
　　万科旗下物业平台万物云9月底在联交所上市，标志着万科多元化业务逐渐独当一面。万物云公布的中报显示，公司上半年实现营收142.43亿元，归母净利润8.73亿元，分别同比增长38.2%、16.60%。截至10月28日收盘，万物云市值约为385亿港元。
　　“万科的运营业务开始对整个收入结构起到比较好的平衡作用，物业板块表现可圈可点。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示，物流、长租公寓方面也有进步，未来运营业务的盈利真正体现后，就能做到开发和运营双轮驱动。
　　值得一提的是，万科还在三季报中披露了管理层年内增持情况。截至9月28日，公司董事会主席郁亮、监事会主席解冻、总裁祝九胜、职工代表董事王海武、职工代表监事阙东武、财务负责人韩慧华、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭(合称“增持主体”)累计增持公司A股股份118.14万股，耗资人民币2067.41万元，占增持主体2021年度税后现金报酬总额的103.37%。
（文章来源：证券日报网）